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マンション経営について

マンション経営のリスク

空室リスク

空室リスク

空室リスクは、マンション経営において最も可能性が高く、最も収益に直結するリスクです。
そして、このリスクを「ゼロ」に近づける方法は極めて単純です。
賃貸需要の高いエリアで、賃貸需要の高い物件を選ぶということです。
地方にお住まいの方から「マンション経営を始めるなら目が届く範囲(地元)でやりたい。」との声をよくいただきます。たしかに遠く離れた地域で不動産を持つということに不安を感じるのは当然だと思います。しかし、マンション経営はイコール投資です。賃貸が付かなければ投資する意味がありません。知っている会社だからといって、業績の悪い会社の株を誰も買わないのと同じです。
また、「離れていると管理が心配です。」という声もよく聞きますが、ご自身に賃貸物件を管理するノウハウがあるのであれば別ですが、はじめてマンション経営される方が仕事をしながら管理ができるほど簡単なことではありません。もちろん信頼できる会社を選択するという必要はありますが、賃貸管理に関しても建物管理に関しても、プロの管理会社に任せるのが一番です。

■マンション経営を始めるなら断然地方より都心!

マンション経営を始めるなら断然地方より都心!

※地方で所有の場合、都内に比べ、家賃相場や人口自体に差があるため、本来の目的であるマンション経営することが困難異なる場合があります。

では、どのエリアの物件を選択するべきか。
私たちTFDコーポレーションは、【東京エリア】でのマンション経営をお勧めしています。
このエリアをお勧めする理由は、人口減少の局面に入った日本の中で、将来にわたって賃貸需要が見込めるエリアであるということです。
マンション経営は長期運用に適した投資です。現状で人気があるエリアというだけでは当初の運用目標には到達できません。20年、30年と将来にわたって賃貸需要があるかどうかをしっかりと見極める必要があるのです。
ワンルームマンションのメインターゲットである単身世帯が増え続けており、今後も増加傾向にあるのがおわかりいただけると思います。全国各地に賃貸マンションは存在しますが、おそらく数十年後もマンション経営が成り立っている(賃貸需要がキープされている)と予測できるのはこのエリアぐらいではないでしょうか。もちろん、これ以外にも上手くいくエリアはあるとは思いますが、現在の日本の人口動向から判断すると、他のエリアを皆さまに自信を持ってお勧めすることはできません。

このように、しっかりと先々の賃貸需要(人口動向)を見極め、「最適な場所で最適な物件を選択する」ということさえ押さえられれば、将来にわたって安定した収入を生み出すマンション(資産)をつくり出すことができるのです。

信頼と実績の「ASSTEM(アステム)」が、
煩雑な"賃貸管理"・"建物管理"業務を代行いたします。

TFDグループでは優良な入居者の確保はもちろん、その後のワンルームマンション経営に欠かせないさまざまな手続きを、オーナーの皆様に代わり責任をもって代行する、独自のオールサポート体制を整えています。それが豊富な経験と実績に基づいた「オーナー代行システム」と「借上(家賃保証)システム」の2つのシステムから成る「ASSTEM(アステム)」です。

信頼と実績の「ASSTEM(アステム)」「オーナー代行システム」と「借上(家賃保証)システム」について 詳しくはこちら

建物の品質のリスク

建物の品質のリスク

当社におけるマンション経営では、ローンを活用する際の生命保険効果や運用面でのレバレッジ効果のメリットも手伝って最長35年間の返済計画でスタートされる方も多くいらっしゃいます。
反面、数十年に及ぶ中長期の運用ということに不安を抱く方も少なくないようです。
実物資産の運用であるマンション経営では建物の耐久性や強度に対する安心がそのまま運用における安心となります。

日本では様々な要因により、諸外国よりも住宅の寿命が短いと言われております。これにより漠然と建物の寿命に対して不安を抱かれる方も多いようですが、これは日本の住宅の品質による問題ではなく、戦後の急成長によるライフスタイルの激変や更地渡しの慣習、建築基準法の改正などといった建物自体に起因しない要因がほとんどです。
むしろ日本の建築技術は世界でも高評価を受け、品質も高いと言えます。

法定耐用年数について

法律で定められている鉄筋コンクリートの耐用年数は47年となっております。法定耐用年数とは税法上定められている耐用年数です。鉄筋コンクリートで構成されるマンションの躯体は、法律上定められている耐用年数でも約50年もつということになります。マンションにおいては定期的に修繕工事を行うため、事実上この躯体の使用可能年数がマンション自体の使用可能年数と言えます。
ちなみに普通自動車の法定耐用年数は6年で、実際の平均使用年数が12.56年*であることを見ても、実際の使用年数が法定耐用年数を上回ることは多くの方がご経験の中でご理解頂けることかと思います。
*出典:自動車検査登録情報協会発行『わが国の自動車保有動向』

法定耐用年数

コンクリートの耐久設計基準強度に応じた耐久年目安

コンクリート強度について

構造体コンクリートの耐久設計基準強度は24N/mm²と日本建築学会によって定められています。この強度はJASS5(建築工事標準仕様書鉄筋コンクリート工事)の規定において、完成後およそ65年は大規模な劣化が生じないことが予定できる期間(大規模補修不要予定期間)であり、また継続使用のためには構造体の大規模な補修が必要となることが予想される期間(供用限界期間)がおよそ100年であると定められています。

当社ではコンクリートの耐久設計基準強度を24N/mm²以上に定めることでより一層のご安心を頂ける品質を目指しております。

地球にやさしいハイドロテク卜タイルを使用

ハイドロテク卜タイルは、有機物分解が優れ、大気中の有害汚染物質を分解する「空気浄化」など環境に役立つさまざまな効果を生み出します。また、「セルフクリ一ニング」効果もあり、遇常のタイルを使用したピル外装は、平5 年均1的固に程度の洗浄作業が必要となりますが、ハイドロテクトタイルは、こうしたメンテナンスコストを大幅に削減できますので、ピルの管理運営に要する経費節約と同時に建物自体の資崖価値を高く維持することができます。

ランニングコストの違いを試算

洗浄回数と汚れの違いを試算

金利のリスク

金利のリスク

ワンルームマンション投資における運用利回りは、通例、他の投資商品と比べても遜色なく、比較的高いものになっていますので、ローン金利が多少上昇した場合でも、収益が確保できるケースが多いと思われます。
実際に金利上昇時のシミュレーション(下図参照)を作成してみると、そのリスクの範囲がどれくらいのものか想定できるので安心です。

〈例〉 ローン額:1,800万円 年数:35年 手取家賃:70,000円

金利 返済額 増加額 月々の収支
2.5% 64,349円 - 5,651円
3% 69,273円 4,924円 727円
4% 79,699円 15,350円 -9,699円
5% 90,844円 26,495円 -20,844円

金利が2.5%から5%へ「倍」になったとしても、ローン審査を通過した人が破綻するような金額にはならない。

また、金利の上昇場面では景気は強含み、物価はインフレ気味という場合が多いでしょうから、家賃や物件価格も連動して強含んでいる可能性があります。それが極端な場合には物件自体の売却という選択肢も生まれてくるでしょう。

しかし、長期にわたる運用期間の中では、景気回復を伴わない金利上昇など、不測の事態も可能性はゼロではありません。そのような際は、一部繰り上げ返済を行うなど、運用プランを見直すことも有効な手段になりますので、日常的に少しずつそのご準備をしておくことがご安心につながると思います。

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