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マンション経営について

マンション投資・経営 Q&A

ワンルームマンション経営について、よくあるご質問をまとめました。

賃貸管理業務

将来にわたってワンルームマンションのニーズは安定していますか?
現在、全世帯の約40%が一人暮らしという日本。全国レベルで見ると若年層の人口は減少しつつありますが、首都圏においては進学・就職、あるいは非婚率の上昇などから、手ごろな広さを持つワンルームマンションの需要は確実に増えています。今後もその傾向は変らないものと思われます。しかも、供給過多なファミリーマンションとは対照的に、東京都では単身者人口220万人に対して、ワンルームマンション(30㎡未満の住戸)が90万戸前後しか供給されていません。これらのデータからも、まだまだ単身者向けのライフスペースは足りません。このため今後物件の供給が増えることも予想されますが、そんな時こそ、居住者のニーズに合った質の高い物件が求められるはずです。TFDグループでは、プロの目で選び抜いた「居住者に選ばれる高品質の物件」を供給することで、オーナーの皆様へ安心の将来をお届けしています。
サラリーマンのマンション経営は大変ではないでしょうか?
オーナーになられると、入居者の募集から家賃の集金、クレーム対応、メンテナンスなど、その業務は山ほどあります。これらを始めての方がこなすとなれば負担も大きく、やはり大変でしょう。そこで、TFDグループではオーナー様が安心してマンション経営を始められるように、オーナー様に代わって一切の業務を行なうトータル管理システム「アステム」をご用意しました。「アステム」には「オーナー代行システム」と「借上システム」という2つのシステムがあります。いずれもTFDグループが長年培ってきたノウハウを生かしたシステムですから、オーナーの皆様は安心して本業のお仕事に専念できます。信頼できる専門家集団とそのシステムに委ねることで、実際に多くのサラリーマンの方々がワンルームマンション経営を始めていらっしゃいます。
どんなワンルームマンションを選べばよいでしょうか?
ワンルームマンションを選ぶ際に大切なのは「立地」です。駅から徒歩10分以内、もしくは駅から遠くても人気の沿線であることがひとつの目安となると思います。実績のある会社を選ぶことも大切です。TFDグループのワンルームマンションは、東京の都心エリアで、駅に近い立地、あるいは人気の沿線を選んで建設されています。こうした立地の物件であれば入居者の需要が旺盛で人気が高く、物件の資産価値も保たれるといえるのではないでしょうか。
入居者を継続的に確保できるのでしょうか?
ワンルームマンションというと、学生専用のイメージがありますが、最近ではシングルのOLやサラリーマン など単身世帯者も急増し、都心エリアでは都市型のワンルームマンションを必要とする人々のニーズが大変増えています。またセカンドルームとしての利用も増えてきています。優良な入居者の確保はTFDグループが長年にわたって行なっており、賃貸住宅情報誌やホームページ、及びインターネット、都内の不動産会社を網羅するFAXネットワーク等で入居者募集を実施し、高い入居率を誇っていますので心配ないと思います。それでも空室が不安という方には「借上システム」がお勧め。オーナーの皆様は入居者の有無にかかわらず、毎月家賃をお受け取りいただけます。
どんな人が入居するのですか?
入居を希望される方について、当社独自の基準でさまざまな角度から審査しています。入居者ご本人はもちろん保証人様まで、家賃を滞りなく納めることができる信用のおける方かを判断します。大事な資産をお預かりしているわけですから、安心して貸せる入居者を厳選するのは当然です。もちろんトラブルを未然に防ぐ意味でもこの作業は重要です。
家賃はどのようにして決めるのでしょうか?
TFDグループの豊富な事例と市場調査から、適切・的確な住戸評価に基づいて賃料設定を行います。賃料が適切であれば入居者は早期に決まり、入居者が出た後も次の入居者がすぐ決まるでしょう。空室の期間ができるだけ少ないことが望ましいわけで、賃料設定はその会社の総合的な実力が問われるところでもあります。
購入に住宅ローンを利用したいと思っていますが、将来の金利は上昇するのでしょうか?
現在の日本の金利は、預金をしていてもほとんど利息がつかないという状況です。ローン利用者にとっては追い風と言えますが、この状況がいつまでも続くとは限りません。金利は今後上昇する可能性も当然あります。しかし、金利の上昇と景気の動向は基本的に連動するもの、金利上昇時には景気も上昇、家賃も上がるという図式により、返済額だけが増える可能性は低いと考えてよいでしょう。
管理上の問題点や、入居者からの苦情はありますか?
マンションが遠方にある場合、毎月々入居者から直接家賃を集金するのは大変面倒な業務です。また入居者と近隣のトラブルや物件の修繕など、マンションオーナーになられるにあたって心配されることも多いかと思います。TFDグループのトータル管理システム「アステム」は、そんなオーナー様の煩わしさを解消します。設備関係のトラブルが発生した場合でも、グループ間の一貫した管理システムだからこそ、迅速・確実に対応することが可能です。オーナー様は全国どちらにお住まいでも、安心してお任せいただけます。
入居者が家賃を滞らせてしまったらどうなりますか?
「オーナー代行システム」はオーナー様に代わって家賃を集金、銀行振込みで送金しますので、安心していいでしょう。賃料滞納の際にはTFDエステートが速やかに入居者に対して入金するように催促を行います。オーナー様が直接入居者とやり取りすることはありません。そもそも入居者募集の際に慎重かつ厳正な審査を行なっており、そうした状況は極めてまれであると言っていいでしょう。
子供が学生の間はその住まいに、その後は賃貸にと考えていますが?
お子様が東京の大学へ進学されたことをきっかけに、ワンルームマンションを購入される方は少なくありません。ローンを組んでも、家賃と同程度の返済でマンションを購入でき、しかも資産として残ることが大きな魅力でしょう。お子様が独立された後は信頼できるTFDグループの「資産運用システム」を活用して、賃貸に回すと安心です。ワンルームマンション経営の第一歩として、お勧めの堅実な方法だと思われます。
確定申告をしたことがないのですが、どうすれば良いでしょうか?
確定申告をすると、ワンルームマンションの経営に伴う減価償却費(帳簿上の支出)、ローンの金利、管理費・修繕金などを必要経費として家賃収入から差し引くことができ、所得税や住民税が還付・減税されます。サラリーマンの方にはなじみの薄い確定申告ですが、難しいことはありません。ポイントさえ押さえれば、初めての方でも簡単です。まず、確定申告前に、オーナーの皆様に賃貸不動産収支資料をご送付いたします。この賃貸不動産収支資料を元に必要事項を転記していただき、確定申告書を作成することができます。万が一税理士のサポートを望まれるオーナー様には、当社提携の会計事務所をご紹介(法改正により税務行為は資格を持った税理士しかできないようになりました)することもできます。このように、TFDグループは、契約から購入、家賃収入を得たあとの確定申告の準備まで、総合的なバックアップで対応しています。
万一の場合、財産として残るのでしょうか?
マンション購入にあたっては、ほとんどの方が長期ローンを組まれます。こうした住宅ローンには団体信用生命保険が付いていて、返済中にもしものことがあった場合、この保険で住宅ローンは一括返済されることになります。ご家族には住宅ローンが完済し終わった資産としてのマンションが残されるわけですから、毎月の家賃収入がその後の安心の暮らしを支えてくれるはずです。ワンルームマンション経営は、安定した収入源であると同時に、万一の際のご家族の将来の保障にもなっていると言えるでしょう。
老後の「私的年金」として期待できるでしょうか?
現在の公的年金の平均支給額では生活費をそれだけでまかなうのは難しいとされています。今後さらに低下してゆく年金の給付水準を考えると、将来の暮らしを支えてくれる「私的年金」が必要というお考えは当然でしょう。将来の収入源のひとつとしてワンルームマンション購入を検討されるなら、定年前に完済するように住宅ローンを組めば、以後は家賃収入の全てを生活資金に回すことができます。もちろんローンなしの購入なら、直後から家賃収入が手元に入ってきます。ワンルームマンション経営を「私的年金」として大いに活用していただきたいものです。

建物管理業務

マンションの老朽化が進むと、資産価値は下がるのでしょうか?
投資用マンションは収益性の観点から、少しでも丈夫で長持ちするものでなければなりません。その為には、基礎構造がしっかりした安心できるマンションを選ぶことが重要なのですが、行き届いた管理体制が整っているマンションを選ぶこともとても大切です。なぜなら、マンションの価値は、管理体制によって大きく左右されるものだからです。たとえば、給・排水や電気設備の保守管理、定期的な診断がしっかりと行われ、それに基づいたキメ細かなメンテナンスが施されているといった建物の品質保全は、マンションの資産価値を持続させます。TFDコミュニティのメンテナンス・スケジュールを例にとりますと、配水管の定期洗浄は3年ごとに行っており、ポンプ類のオ-バーホールは7~10年ごとと規定し、実行しています。この修繕費の費用は、管理組合のご負担となりますが、こうしたキメ細かなメンテナンスが資産価値を持続させ、グレードの高いマンションであり続けるとともに、マンション経営を成功へと導きます。
管理委託契約というものがあると聞きましたが、どんな内容ですか?
オーナー様で組織される管理組合のさまざまな煩雑な業務を、管理会社であるTFDコミュニティに委託する場合に結ぶ契約のことをいいます。管理委託契約の業務の内容は、「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」、そして「建物設備管理業務」の4つに分けられるのが一般的です。たとえば、事務管理業務は管理組合を運営する上で欠かせない管理費などの出納や保管、諸経費の支払い、あるいは予算案の作成や決算案の作成の補助などの業務をサポートするものです。それらの事務処理が継続して行われることから民法上の委任契約と考えられます。また、事務管理業務以外の業務については、業務の完成を目的として行われることから民法上の請負契約と考えられます。
火事などの、いざというときの対策はどうなっていますか?
オーナー様の大切な資産であるマンションの住環境と安全性や快適性を守るのが、TFDコミュニティの大きな役割です。TFDコミュニティでは、日頃から巡回管理を徹底していますが、最新設備を備えた管理センターも設置し、24時間365日体制でマンションを守り続けています。万一、火災報知器が火事やガス漏れを感知した場合、即座に消防署とTFDコミュニティの管理センターへ連絡が入るシステムになっています。さらに提携警備会社からの連絡、入居者からの通報などにも対応します。そうした機動力による建物保全のバックアップにより、TFDコミュニティはオーナー様から信頼をいただいているのです。
長期修繕計画と大規模改修工事とはどのようなものですか?
どんなにすばらしいマンションでも、長年、風雨や直射日光にさらされると、塗装が色褪せるなど何らかの支障は出てくるもの。一般的に共用部分の手すりの補修塗装は竣工から5、6年後に行われますが、さらに10年以上の周期で大規模な修繕工事も行います。マンション経営は長期的な計画にもとづいて進められるべきもので、それは建物の安全性と美しさと快適な住環境を保ち、オーナー様が経営するワンルームマンションの資産価値を持続させることにもつながります。TFDコミュニティではそうした考え方を重視し、長い期間にわたっての快適さを維持するため、長期修繕計画書をベースに算出した大規模改修プロジェクトを、オーナー様によって構成される管理組合に提案します。改修工事の費用は積み立てられている修繕積立金によってまかなわれるわけですが、管理組合は総会を開き、大規模改修工事を組合員に計ります。この時、組合員の総数および議決権総数の4分の3以上の賛成があれば、大規模改修工事が行われることになります。同時にどの程度の修繕工事をどのような方法で行うか、工事費の算出や工期・資金手当てをどうするか、などについても検討されます。
建物共用部の清掃はどのように行われてますか?
"ルーブルシリーズ"では、いつまでも建物の美化を保ち、その資産価値を守るために、万全な管理業務を行っています。たとえば、共用部分の清掃業務では、日常はもとより、専門スタッフによる定期的な清掃や点検もオーナー様に変わり代行しております。これにより、オーナー様の負担も軽減されます。
規則を守らない入居者に、どのように対応していますか?
具体的な例を上げたほうがお分かりいただけると思います。たとえば、ゴミ出しの規則を守らない入居者についてですが、TFDコミュニティではまず、ゴミ置き場にゴミ出しの規則を守るよう強い内容の警告文を張り出します。それでも改まらない場合は、管理員を通して、日常の監視の強化や取締りを厳しくします。ゴミ出しのような日常的な行為に関する問題は、入居者の意識を高め、ルールを尊重してもらうことが大切なのです。しかし、それでも効果がないときには、「共同の利益に反する行為の停止等の請求」というもので、管理組合が行う総会において訴訟の決議を採択いたします。しかし、TFDコミュニティでは「共同の利益に反する行為の停止等の請求」を実施するような規則違反は、今まで一度も起こっておりません。

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