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マンション経営について

不動産 用語集

マンション投資やマンション経営など、不動産投資に関する用語をがわかりやすく説明いたします。
資産運用型マンションのご購入を検討の際にご利用下さい

  • あ行
  • か行
  • さ行
  • た行
  • な行
  • は行
  • ま行
  • や行
  • ら行
  • わ行
  • A~Z

あ行

アセットマネジメント(Asset mannagement)

不動産業界においては、投資用不動産を投資家に代行して管理・運用する業務を指す。プロパティ・マネジメント(PM)との違いは、PMが主に不動産の物理的な管理、賃借人などの契約管理・賃料の収受、管理費用の支払い代行などの業務を行うのに対し、アセット・マネジメント(Asset mannagement)は、投資家・所有者の代理人としてPMの選択・PMに対する指示などを行い、投資家に対しては投資利回りを最大化する責務を負うことである。

青色申告

税務署に前もって申請し、認められた場合は、特別償却や損失の繰越控除などの有利な取扱いが受けられる。個人が青色申告をすることができるのは、不動産所得、事業所得、山林所得のいずれかの所得を生ずべき事業を営んでいる人に限られる。

アルコープ

マンション各住戸の玄関扉を共用廊下より内側に設けた造りの事。プライベートの空間が保てる為、植栽をしたり、ちょっとしたガーデニングを楽しむ事も出来る為人気がある。

アスベスト

石綿(せきめん・いしわた)の事。 繊維質であるため紡績することができる。また、耐久力があり、溶融点が1,300度程度と高く、熱絶縁性が大きく、耐薬品性も大きいなど、安価で優れた性質を持つため、さまざまな用途に使用され建築素材としても、断熱材、保温材、耐火材として大量に利用されが、石綿の繊維を肺に吸入すると、肺がんや中皮腫の原因となることがわかり、1975年には吹き付け使用が禁止された。以後、段階的に使用の規制が強化 されて2006年には全面的に輸入・製造・使用等が禁止された。

イーアール(Engineering Report)

主に建築会社や設計事務所が物件概要、建物調査診断、遵法性調査、再調達価格、LCC等を調査すること。

位置指定道路

個人が所有する道(私道)で幅員が4m以上あり、かつ、一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(建基法42条1項5号)。

一物四価

日本の一つの土地に四つの異なった価格がある事をいう。通常、(実勢価格)、(公示地価)、(路線価)、(固定資産税評価額)の四つの価格のことを意味する。

一般媒介契約

媒介契約のひとつの類型。 依頼者(すなわち売主等のこと)は、依頼した宅地建物取引業者以外の他の宅地建物取引業者に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。依頼者自身が、自分の力で取引の相手を探し、直接契約することが原則的に自由である。その場合、他の宅建業者名を明記する明示型と、非明示型とがある。 明示型は、宅建業者が受けた依頼物件が他業者で成約した場合に、依頼者へ違約金として媒介に要した費用の償還請求ができる。REINS(指定流通機構)への登録義務や業務処理状況の報告義務は無い。報告は依頼者から請求があった時でよく、 有効期間の定めも無く、自動更新できる。

違約金

不動産の売買契約で、当事者が債務を履行しない場合に買主により債務不履行に対するペナルティーとして支払う金銭。民法により違約金は損害賠償額の予定と推定されるから、特約や反証がない限り、契約違反(債務不履行)に伴う損害賠償額は違約金の額に限定される。なお、民法上その額に制限はないが、宅建業法では、業者自ら売主となって業者でない買主と売買契約を締結する場合、違約金と損害賠償額の予定は合算して代金の2割以内と制限している。

インカムゲイン

公社債の利金や株式の配当金等から得られた収益のことをいう。不動産投資においては賃料収入のことを指す。

印紙税

印紙税法上の課税文書を作成する際に課税される国税。課税対象となる文書に収入印紙を貼り、その収入印紙に消印を押すことによって納税するのが一般的である。課税文書の内容や記載金額によって税額が区分されている。印紙そのものを貼付しないときは納付すべき金額の3倍(自ら申告したときは1.1倍)、消印をしないときは消印をしない印紙と同額の「過怠税」が課税される扱いとなっている(印紙税法第20条)。

一般定期借地権

借地借家法(平成4年8月1日施行)により創設された3つの定期借地権のうちの一つ。 一般定期借地権)とは次の3つの契約内容を含む定期借地権のことである。 1.更新による期間の延長がない。 2.存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない。 3.期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない。

ウォークインクローゼット

人が立ったまま出入りできる収納小部屋。人が歩いて入れない場合は単に「クローゼット」と呼ばれる。

ウォシュレット

正式名称「温水洗浄便座」。温水洗浄、乾燥、暖房便座などの機能がある便座の事。

請負契約

当事者の一方がある仕事を完成することを約束し、相手方がその仕事の結果に対し報酬を支払うことを約束するような契約を「請負契約」という。 請負契約」では、労務の供給そのものが目的では無く、仕事の完成が目的である点に最大の特徴がある。

営業純収益(Net Operating Income)

(実質的賃貸総収入)-(営業経費)を示す。営業経費には固定資産税、水道光熱費等経費が全て含まれる。通称NOI

エクイティ

株式等により調達された返済義務の無い資金。銀行等による返済義務のある借入金等はデット(debt)と呼ぶ。

LDK

Living Dining Kitchen(リビング・ダイニング・キッチン)の略称。居間・食堂・台所を一体化した空間。

エントランス

建物の出入口や玄関のこと。通常はマンションの共用玄関(エントランスホール)など大きな建物に対して使われる。

オートバス

設定温度で適量の湯を浴槽に溜める自動湯張り機能、常に湯量・温度を最適に保つ自動保温・追い焚き機能、足し湯機能などを持つ風呂。

オートロック

ドアを閉めると自動的にロックする錠。

オーナーチェンジ

マンションや戸建住宅の所有者が、賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。入居者側から見るとオーナーが代わることになる。購入者は新たに入居者を探す必要が無い。

オープンスペース

ビルやマンションの敷地のうち、建築物が建てられていない部分で、歩行者用通路や植栽等を整備した空間の事。

オール電化

キッチンや給湯などの、主な住宅内の設備全てを電化させたシステム。

踊り場

階段の途中に設けられた踏面の広い段の事。階段の方向を変える時や階段を昇降する時の危険防止と小休止の為に設ける。

か行

瑕疵担保

買ったものに、買い主が予想も出来ないような隠れた瑕疵(欠陥)があった際、買い主が、売り主に契約解除や損害賠償を請求する事を認めている、民法570条の売買に関する規定。

瑕疵担保責任

売買の目的物に隠れた瑕疵(欠陥)があった際に、売主が買主に対して負う責任の事。 契約時には分らなかったが、取得後に損害を受けた際には、買い主は売り主に損害賠償の請求ができる。また、瑕疵の為に契約の目的が遂げられなかった場合は契約の解除も可能。その期間は宅建業法上最低でも引渡から2年。(業者→非業者の場合)

任框(かまち)

床の段差で高い方の末端に取り付けられる横木の事。場所により呼び名が異なり、上がり框(玄関ホールなどの上がり口部分)、床框(とこがまち。床の間の前端)、縁框(縁側の外部側)等がある。

カラン

オランダ語で水道の蛇口の事を呼ぶ。

仮登記

本登記を行う以前に、書類の不足等必要な要件を完備していない場合に、将来の本登記に備え、順位を保全する目的で行う予備登記の事。

管理会社

管理組合から委託を受け、マンション維持の為に日常清掃や会計、設備の保守点検など専門的な業務を行う会社。

管理規約

分譲の共同住宅における区分所有者の権利・義務を定めたもの。禁止事項等は分譲賃貸として借りる入居者にも賃貸借契約内容と併せて適用される事。

元利均等返済

毎回の返済額となる元金と利息の合計が、返済開始から決められた期間の終了まで均等となる利息の算出方式。住宅ローン等で主に使用される。毎月の返済額(元金+利息)が一定金額となる方法で、金利が同じ間は月々の返済額が変わらない。元金充当部分と利息支払部分の割合は、返済開始当初は利息支払部分が多く、返済が進むにつれ元金充当部分が増えていく。返済額が毎回変わらないので毎月の支払計画は立てやすい。※金融機関や商品によっては利率の見直しなどがある。

管理組合

共用部分のメンテナンスをしたりして、マンションの資産価値を維持する為に、全ての建物区分所有者と入居者が加入するもの。管理組合は、管理規約に基づき、区分所有者から集めた管理費を使い活動する。

管理人常駐

集合住宅の日常的な管理業務を任された管理人が、住み込み等で建物内に常駐していること。施設管理やトラブル対応が比較的スムーズに行われる。

元金均等返済

毎回の返済額が元金を均等割にした額と利息の合計となる利息の算出方式。最初のうちの返済額は多いが、元金の減りに比例して利息分が減り返済額が小さくなる。元金が均等に減るため元利均等返済と比較すると利息総額(返済総額)が少なくなる。

管理費

集合住宅において、共用部分の維持・管理の為に毎月支払う費用で、共益費ともいう。その内訳は共用部分の清掃費、水道・光熱費、エレベータ等の定期点検の費用や管理人の人件費として管理会社に支払う管理委託手数料など。

キャピタルゲイン(Capital Gain)

日本語で言えば譲渡益で、株式や債券の値上がりによる利益の事をいう。マンション経営の場合は売却によって得られる利益の事。

キャップレイト(Capitalization Rate)

単年度の利回りのこと。一定期間の営業純収益(NOI)を対象不動産の市場価格で除した数

キャッシュフロー

金銭の受け取りと支払いの流れ。

規約共用部分

区分所有建物の中の専有部分、例えば、管理人室、集会室、物置、附属建物等を規約によって共用部分にした区分所有を規約共用部分と呼ぶ。登記簿の表題部に"規約設定共用部分"と登記する事により、第三者に対抗できるようになる。また、廊下のように登記できないものは法定共用部分という。

キャピタルロス

不動産を売却した事により発生した損失。

共用部分

集合住宅等で複数の居住者・賃貸人が共同で使用する部分。分譲マンションの場合、建物の構造躯体(くたい)の他、玄関扉・窓サッシ・廊下・階段室・各共用設備・設備室・管理人室・集会室等の他、万一の際の避難経路にもなる各住戸のベランダ、バルコニーも含む。共用部分の権利形態は原則として区分所有者全員の共有となる。

勤労所得

個人の勤労に基づく所得。給料・賃金・歳費など。所得税法では給与所得という。

基礎

建物の荷重を地盤に伝える為の構造の事。 直接基礎と杭基礎の2種類に分かれる。 直接基礎には、独立基礎(独立フーチング基礎)、布基礎(連続フーチング基礎)、べた基礎などの種類がある。

クッションフロア

塩化ビニール系の床シート。ある程度の弾力性をもち、水や汚れに比較的強い為、キッチン等の水回りに使われることが多い。

繰り上げ返済

ローン返済において通常の返済の他に、臨時で一部元金返済を行う事。民間銀行の住宅ローンの場合は繰り上げ返済手数料が必要となるケースがある。繰り上げ返済を行うと元金残額が減少するので以後の返済内容が変更になるが、繰り上げ返済分の返済期間を短縮する方法と、返済期間を変えず繰り上げ返済分の元本返済を減らし返済額を変更(減額)する方法がある。

クローゼット

衣類をしまう収納の事。ハンガーを掛けられるようにパイプがついているもの、上下2段や3段に分かれているものもある。

クロス

壁や天井を覆う紙・布・ビニール等の内装シートの事。さまざまな色や柄がある。

クーリングオフ

宅建業者が自ら売り主となる宅地又は建物の売買契約において、宅建業者の事務所又はそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み又は売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回又は契約の解除ができる(宅建業法37条の2)。これをクーリング・オフという。ただし、次の場合には申込みの撤回等ができない。 (1)申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき、(2)宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき。 申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要があり、その効力は書面を発したときに生ずる。この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。

経年変化

建物の建具や空調機、給湯器等の付帯設備が年数を経過したために生じる性能の低下。

原状回復義務

解約および契約終了時に、契約開始時から借主が故意・過失によって行った賃貸物件の変更部分を元の状態に戻す義務の事。その費用は、敷金・保証金からの減額や実費の支払いで賄う。但し通常使用範囲内での劣化等は含まれない。厳密な区分が難しい為、国土交通省によりガイドラインが示されている。

建築延床面積

建築物の各階の床面積の合計。

建築面積

建築物の建っている面積の事で、建築物の外壁等で囲まれた水平投影面積。

建ぺい率

建築物の建築面積を敷地面積で割った値の事。建ぺい率制度の目的は、敷地内に適度な範囲の空地を確保する事により、日照・通風の確保及び延焼の防止を図る事である。 建築基準法では、都市計画区域内の用途地域事に、建築できる建物の建ぺい率の上限が定められている。

権利証

登記完了の証明書である登記済証の事。不動産の登記が完了した時に、登記所が登記原因証書または申請書副本に登記済みその他の一定の事項を記載し、登記権利者に還付する書面。現在は登記識別情報になっている。

原価法

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法であり(この手法による価格を積算価格という)、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行う事が出来る時に有効である。なお、対象不動産が土地のみである場合においては、一般的に再調達原価を適切に求めることが困難なためにこの手法の適用が困難とされるが、再調達原価を適切に求めることが出来る時はこの手法を適用することが出来るものとされる。

コンバージョン

消費者ニーズに適合しなくなった古い建物を、用途変更し、再利用すること。

公示価格

国土交通省(土地鑑定委員会)が、毎年1月1日時点における都市及びその周辺地域など(都市計画区域内)の標準地(約17000地点)の土地価格を評価し、4月1日に公示するものを呼ぶ。一般の土地の取引価格に指標を与え、公共事業用地に対する補償金額の算定等に資し、適正な地価形成に寄与することを目的としている。

固定資産税

毎年1月1日時点で、土地・建物・償却資産等の固定資産所有者に対し、その固定資産の所在する市町村が、固定資産の価格を基に算定される税額を課税する地方税の事。

固定資産税評価額

土地課税台帳等、家屋課税台帳等、償却資産課税台帳に登録されている金額。土地については、3年に1度の評価替えとなる。固定資産税は勿論、登録免許税、不動産取得税等の課税標準となる

混合水栓

湯と水とを1つの吐水口から出すタイプの水栓金具の事

更新料

建物の賃貸借契約を更新する際に、借主から貸主に対して支払われる金銭の事を呼ぶ。

さ行

サービスアパートメント(Service Apartment)

家具つき賃貸住宅のこと。ホテル並みのフロントサービスを受けることが可能で、主に外資系企業の中長期出張をターゲットに都心部で供給されている。宿泊料はホテルより安いのが特徴。

サブリース(Sublease)

賃借人が第三者にさらに賃貸する事であるが、特に、住宅の管理を手がける事業者が賃貸住宅の所有者から住宅を一括して賃借し、それを入居者にさらに賃貸するという賃貸住宅経営の方法をいう事が多い。この場合、一括して賃借する事業者を、サブリース事業者と呼ぶ。

サービスルーム

建築基準法上、採光等の諸条件の基準において居室として認められない部屋。納戸との区別は無く、間取りとしては2SLDKなどSと略される。

私募ファンド(Private Fund)

50人未満の特定の投資家を対象としたファンドの一般的な呼称。

敷金

借主の家賃不払い等の際に充当する担保として契約時に預けるもの。原則として解約・契約終了時に、解約引きや敷引き、原状回復義務に基づく補修費を差し引いた額が借主に返還される。地域によっても違うが、通常は賃料の2から3ヶ月分。基本的に利息はつかない。

借地権

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の貸借権の事。借地権には、借地権、普通借地権と、定期借地権があり、定期借地権は、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権、一時使用目的の借地権等に分けられる。

実勢価格

実勢価格とは、実際の取引が成立する価格の事。不動産の時価の事で、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格をいう。取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格になり、取引がない場合には、周辺の取引事例や公的データ(公示価格、固定資産税評価額、路線価など)から推定する。

収益還元法

年間賃料から諸経費を差し引き年間純収益を算出しそれを還元利回りで割り引いて収益価格を算出する手法で、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益を還元利回りで還元し、対象不動産の価格を求める。

修繕積立金

マンションを長期間維持、保全する為に定期的な修繕を計画し、その計画を実施する為に区分所有者から積み立てられるお金。一般的に、管理費とは別に徴収される。

重要事項説明書

取引する物件や取引の条件等に関するとても重要な事項について説明する書類。宅地建物取引業法に基づき宅地建物取引主任者が契約前に書面をもって説明を行う。

巡回管理

マンションの管理を行う管理員が幾つかのマンションを巡回して業務を担当する形態。他に常駐管理、日勤管理等がある。

帖数

室内の面積を畳の数で表現するもので、一般に1帖=1.65平方メートルを基準とする。

常駐管理

マンションの管理を行う管理員自身が業務を行いながら、そのマンションで生活している形態。 他に巡回管理、日勤管理等がある。

シンク

キッチンや洗面所等に設けられた流し台の事。2槽式のものをダブルシンク、バルコニー、ベランダに設けられる深型のものをスロップシンクと呼ぶ。材質は様々でステンレスや人口大理石などを使用することが多い。

市街化区域

都市計画によって定められた、既に市街地を形成している区域および概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいう。

スラブ

鉄筋コンクリート造における床版(居室の床下のコンクリート部分)の事。厚み(スラブ厚)があるほど遮音性に優れ、上下階へ音が響きにくい。

筋交い

軸組の垂直面において、垂直材(柱)と水平材(胴差し・土台など)を対角線に沿って斜めにつなぐ材の事。 筋違を入れることによって、軸組が水平方向の力に対抗出来るようになり、構造強度が増す。

施工会社

建築物の建築工事を行なった会社の事。

セットバック

一般的に建基法の制限による次のような場合をセットバック(前面道路幅員)と呼ぶ。 (1)敷地前面道路の幅員が4m未満(いわゆるニ項道路)の場合、その中心線から2m(但し、道路の反対側が崖または川などの場合は道路の境界線から水平に4m)以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分(セットバック部分)として負担する(建築基準法42条2項) (2)壁面線が指定されている場合、建築物の壁またはこれに代わる柱、2m超の門・塀は壁面線を越えて建築出来ない(建築基準法47条)。 (3)道路斜線制限により、中高層建築物の一部を後退して建築する (建築基準法56条1項1号)

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼する時結ぶ契約の一つです。専任契約と同じで、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することが出来ません。 特に、専属専任媒介契約の場合、依頼者は自分で発見した相手とは売買または交渉の契約をする事が出来ません。 (1)契約の有効期間は3ヵ月。 (2)1週間に一回以上処理状況を報告する義務がある。 (3)契約締結の日から5日以内に該当物件を指定流通機構へ登録しなければならない。

洗濯パン

防水パンと同じ。

専任媒介契約

専任媒介の事で依頼者が依頼した宅建業者が独占的に仲介の依頼を受ける事の出来る契約形態。宅建業者は、依頼を受けてから7日以内に指定流通機構(レインズ)に物件登録をしなければならず、2週間に1回以上の報告(業務処理状況)義務を負う。報告は口頭・書面のどちらでもよく、有効期間は3ヶ月で、依頼者側から更新出来る。

専有面積

各住戸における専有部分の総床面積。専有面積には壁芯と内法(うちのり)の2つの表示方法がある。壁芯は隣の専有部分との間の壁の真中を囲んだ線で計算し、内法(うちのり)は専有部分の壁の内法で囲んだ線で計算する。

専用使用権

分譲マンションにおいて、共用部分の一部をある特定の区分所有者が排他的に使用できる権利である。バルコニーや専用庭に設定されている。専用庭の一部が駐車場になっている場合や、店舗前面部に多い。該当区分所有権がある限り使えるのが一般的である。

専用庭

主に集合住宅1階部分の住戸に面して設けられ、その部屋の入居者が専用使用出来る屋外空間。地面が土であるものを専用庭とし、テラスと区別している事が多い。ベランダやバルコニーと同様、共用部分となる。 区分所有の場合、庭部分も共用部分ではあるが、毎月使用料を払う事もある。

制震構造

主として超高層建築物において、地震や風等による建物の揺れその物を抑える為に用いられる構造。

相続税評価額

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する時の基準となる課税価格の事です。 土地の評価方法は、「路線価方式」と「倍率方式」があります。市街地等の路線価のある地域は「路線価方式」で、路線価図にある1平方メートル単価(千円単位)に敷地面積を掛けて計算していきます。路線価が付いていない場所は「倍率方式」で、固定資産税に一定の倍率(各税務署ごとに設定)を掛けて計算します。 借地の場合には、上記で求めた金額に借地権割合を掛けます。借地権割合は、その土地によって決まっています。建物の評価額は、固定資産税評価額と同じです。

損益通算

個人が総所得金額などを計算する場合、例えば、1つの所得が黒字、他の所得が赤字といった場合に、各所得の黒字と他の所得の赤字を、一定の順序に従って、差引計算を行うというもの。

た行

ダウンライト

天井に埋め込んだ小型の照明の事。 下方を照らす為、玄関、廊下などに使われる事が多い。

宅配BOX

不在時に宅配物の受け取りが可能なBOXの事。マンション等のエントランス(集合玄関)や集合郵便受けの近くに設置されている事が多い。

建物専有面積

建物面積の中から共用部分を除き、専有出来る部分の面積の事。

店子

家を借りている人。借家人の事。

ダブルロック

主に玄関扉で2ヵ所に鍵を設置している事。

団体信用生命保険

社団法人全国地方銀行協会を保険契約者、銀行を保険金受取人、銀行から融資を受けている賦払債務者を被保険者とする生命保険契約。被保険者が死亡したり、高度障害が発生すると、未払い債務が保険金が支払われ、借入金が精算される。

耐震構造

地震などによる水平方向の力に対して、十分に耐えることの出来るよう設計された建築物の構造を呼ぶ。 その技術的な基準は建築基準法に基づいて定められているが、建築物の用途、規模、構造の種別、土地の状況に応じて異なる。 土地面積や部屋の広さを測る際の単位。1坪おおよそ3.3平方メートルに相当する。

賃貸経営(Lease management)

マンションやアパート、オフィスビルなど不動産を所有し、賃料収入を得る事業を行うこと。

仲介

買い主と売り主が結ぶ売買契約の仲立ちを不動産会社などが行う事。媒介ともいう。契約が成立した場合、基本的に仲介手数料が発生する。

仲介手数料

仲介会社の媒介等によって不動産の取引をした時に、業者に支払う報酬の事。媒介報酬ともいう。宅建業法では成功報酬主義が取られているので、売却や物件探しの依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要は無い。仲介手数料の金額の上限は宅建業法で決められている。売買(取引金額が400万円超)の場合は「取引金額×3%+6万円」以内。課税業者の場合、これに消費税がかかる。

デザイナーズマンション

有名建築家や設計事務所が手掛ける、デザイン性をセールスポイントにしたマンション。従来の画一的な住宅イメージを打ち破るものが多い。

デット・サービス・カバレージ・レシオ(Debt Service Coverage Ratio)

元利返済金に対する営業純収益(NOI)の割合を数字で示したもの

定期借地権

一般的に借地権は、借地権者保護の観点から、賃貸人は正当な事由がない場合に限り、借地権者による存続期間の更新請求を拒絶出来ないものとされている。そのような借地権の継続性を保護した普通借地権が、土地所有者を萎縮させ借地権の流通を阻害するとの指摘を受け、更新のない借地権として平成3年に新たに設けられた制度。

定期借家契約

あらかじめ設定された期間の満了により契約が終了し、更新も行われない期限付き賃貸借契約の事。貸主は借主に対して、定期借家契約の内容を公正証書交付などにより事前に説明しておく義務がある。貸主との合意があれば再契約は可能である。

抵当権

金融機関が不動産を担保に融資する時に設定する担保権の事。借り手が返済出来なくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売等を行う事によって債権を回収する。住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記される。

ディベロッパー

開発事業者の事。一般的には宅地開発事業者をいうが、分譲マンション事業者も含まれる。

ディンプルキー

従来の一般的な玄関キーのような鍵山が無く、表面に多数の小さな窪み(ディンプル)を付けた形式のキー。鍵違い数(配列組み合わせ)が多く複製が困難な為防犯性に優れている。

鉄筋コンクリート

引っ張る力に強い鉄筋で、圧縮する力に強いコンクリートを補強し、床・壁・柱を一体化させた建物構造。RCと略される。

デューデリジェンス

不動産の適正評価。収益力、法的関係、地盤や土壌汚染、リスクなどを詳細に調査し評価する事。

転賃借

賃借人から第三者(転借人)が不動産を借り受ける権利の事。

鉄骨鉄筋コンクリート

耐震・耐火性に優れた鉄筋コンクリート造に、鉄骨造の骨組みを組み合わせ、一体構造にした建築工法。SRC(Steel Reinforced Concrete)と略す。

トップライト

天窓の事。

登記原因

登記を必要とする原因の事。建物の表示登記は「新築」が、所有権移転登記は「売買」や「相続・贈与」等が、抵当権設定登記では「金銭消費貸借」などが登記原因となる。登記原因は登記簿に記載される。

登記権利者

不動産売買による所有権移転登記における買い主。

登記所

法務局・地方法務局・その支所・出張所の通称名。不動産等の所在地によって登記所が決まる。

登記済証

登記完了後、登記原因証書または申請書副本に登記官が登記済の旨の記載をして、登記権利者に返還する書面。 この登記済証を所持している事で正式な権利者と推測される。次の移転登記の際には、この登記済証を提出する。紛失した際は、保証書で代用可。

登記簿

一定事項を記載した公の帳簿で、不動産登記簿と商業登記簿がある。不動産登記簿は、土地・建物がそれぞれの登記簿に分かれており、所在地、構造などの物理的現況や物権等(差押え、抵当権など)の権利関係が記載されている。誰でも有料で登記所でその謄本等の交付や閲覧出来る。近年は有料でインターネットで閲覧(プリントアウト可)が出来るようになってきた。

登記簿謄本・抄本

登記簿謄本は一登記用紙の記載事項全部を謄写したもの。登記簿抄本は一登記用紙の記載の内、不動産の表示と申請人の請求した部分だけのもの。また、分譲マンションなどの区分所有建物の一戸の専有部分については抄本となる。

登記名義人

登記簿に登記権利者として記載されている者を呼ぶ。所有権の登記名義人、抵当権の登記名義人等、それぞれの権利事に登記名義人がいる。

登録免許税

不動産の登記等をする際に課される国税。 納税義務者は登記を受ける者。 税額は不動産の固定資産税評価額に対して登記等の区分に応じた税率によって算定される。

都市計画税

1月1日の時点での土地、または家屋所有者に対して課税されるもの。

取引事例(比較)法

対象不動産の近隣地区または類似の地域の取引事例における取引価格について、時点修正や地域要因補正、個別要因補正等の相対的補修修正を加えて、評価額を算出する手法。

な行

内覧会

販売中に実際の室内を確認出来るように部屋をオープンする事。また、引渡前にお客様に見て頂き不具合を手直し工事する為の会の事を指す。

納戸

もともとは屋内に設けた衣類などを収納する部屋という意味であるが、不動産広告では採光の為の窓が無い(または窓が小さい)部屋のことを「納戸」と表示する。建築基準法によれば、住宅の居室には、採光の為の窓等を居室の床面積の7分の1以上の大きさで設けなければならない(建築基準法28条1項)。 従い、住宅の構造上、採光の為の窓を設けにくい部屋は、建築基準法上の「居室」となる事が出来ず「納戸」と表示する事にしている場合が多い。 尚、不動産広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」では、建築基準法の採光等の規定をクリアしていない為に「居室」となる事が出来ない部屋は「納戸」等と表示する事と定めている(不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)第15条第26号)。

二項道路

法が適用された時、既に建築物が建ち並んでいる幅員が4m未満の道で特定行政庁が指定したもの(建築基準法42条2項)。

二重サッシ

サッシが二重に取り付けられた窓。一つのサッシに複層のガラスを用いた合わせガラスやペアガラスとは異なる。主に遮音・断熱効果を期待するもの。

日勤管理

マンションの管理を行う管理員が毎日、通勤して業務を行う形態。他に巡回管理、常駐管理等がある。

入居審査

部屋を契約する前に入居希望者の内容確認や保証人内容等の確認を行う事。

任意規定

法律の規定であって、当事者の意思によって適用しない事が出来るような規定の事を「任意規定」という。 また同じ意味で「任意法規」という事もある。

根抵当

継続的な取引によって生じる不特定の債権を担保する為の仕組みをいう。 契約によって極度額を定め、増減し変動する多数の債権について、極度額の範囲内で担保する事が出来る。これらの債権は将来確定するものであるが、債権が消滅しても、根抵当権は極度額の範囲で存続する事となる。根抵当が認められる為には、担保する債権の範囲および債務者をあらかじめ定めておかなければならず、根抵当権の対象となる債権は、 1.指定した特定の継続的取引契約または取引の種類から生じる債権 2.特定の原因によって継続する債権 3.手形・小切手債権 に限られる。例えば、金融機関との信用取引や商社等との継続的な購入契約により生じる債権がこれに該当する。しかし、一切の債権を一括して担保するような抵当権(包括根抵当権)は認められていない。 尚、根抵当の対象となっている債権が譲渡された時には、根抵当権はこれをカバーしない(随伴しない)が、あらかじめ定めた期日の到来や取引の終了等によって元本(担保の対象となる債権)が特定されると(元本の確定)、通常の抵当権と同様、債権の移転と共に抵当権も移転することになる。

ノンリコースローン(Non-Recourse Loan)

債務履行の責任を融資対象不動産に及び賃貸収入もしくは販売収入にのみに限定するローンのこと。

延べ面積

建築物の各階の「床面積」の合計の事。 尚、容積率を算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から「除外」出来る扱いとなっている。 1.自動車車庫・自転車置場に供する部分の床面積(床面積の合計の5分の1まで) 2.建築物の地階(その天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものに限る)の住宅の用途に供する部分の床面積(住宅の用途に供する床面積の合計の3分の1まで) 3.共同住宅については、共同住宅の共用廊下・共用階段・エントランスの部分の床面積(限度なし)

は行

媒介契約

宅地・建物の売買・交換・賃貸の仲介(媒介)を宅建業者に依頼する契約の事。 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類がある。 宅建業者は、媒介契約を締結した際には、一定事項を記入した書面を依頼者(宅建業者を含む)に交付する義務がある。しかし、貸借については交付義務は無い。代理契約については、媒介契約と同様の規則が行なわれる。

売買契約書

売買契約は諾成契約であって「売ります」「買います」という意思の合意により直ちに成立する。しかし不動産は高額であって、後日契約内容を証明する為に契約書面を作成する事が多い。この場合売主、買主及び立会人が記名押印する。

パティオ

スペイン語で中庭を意味を指す。タイル張りの床や噴水等でスペイン風に仕立てられたものを指す。集合住宅では共用部分の一部として設けられているのが一般的である。コートハウスの中庭の一形式。

バルコニー

建物の外壁から張り出し、室内から人が出入り出来るスペースの事。上階に同様のバルコニーがある場合はそれが屋根代わりになる。

売買契約

当事者の一方が、ある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致する事で成立する契約のこと(民法第555条)。 売買契約は諾成契約とされている。つまり、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する(財産が引き渡されたときに成立するのではない)。 また、売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。 さらに、売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない(金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう)。 当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立した時、売主には「財産権移転義務」が発生し、買主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。

表示登記

不動産の現況を明らかにする為の登記で、不動産登記用紙の表題部に不動産の所在地・地番・家屋番号等を記載する。

ビルメンテナンス(BM)

建物のあらゆる機能を完成時の目標通りに維持保全し、十分な成果を得る為に行われる管理行為。

ピロティ形式

1階部分の全体又は一部を柱のみで支えた、壁の無いオープンエアのスペース。開放感溢れる廊下や駐車場として用いられる。

ファンド

多数の投資家から資金を集め、その資金を元に投資を行い、出資額に応じて投資家に還元する仕組み。

不動産投資(Real estate investment)

マンションやアパート等、不動産を購入し、賃貸したり売却することによって利益・収益を得る投資方法。

不動産投資信託

投資家から集めた資金を主として結成された投資法人から委託された不動産運用のプロが、商業用不動産(オフィス、賃貸マンション、商業施設)を主な運用対象として投資を行い、賃料や売却益を元に運用益を分配する仕組み。(Real Estate Investment Trust)の頭文字を取り通称REIT(リート)と呼ばれる。

フリーレント(Free Rent)

一定期間の賃料をフリー(無料)にする貸主の借主に対するサービス。

プロパティマネジメント(Property Management )

不動産の所有者から委託され、不動産の運用管理業務を行うこと。

不労働所得(PM)

不労所得とは、それを得る為に労働する必要が無い所得の事。労働の対価として得る賃金・報酬以外による所得を指し、働かずとも得られる収入又は収入源という意味で用いられる事が多い。利子、配当、賃料収入など投資による収益を指す場合や、有価証券や不動産等の権利自体を売買しその売買差益を指す場合、又はその両方を含める場合もある。 日本の所得税法においては、利子所得、配当所得、不動産所得、一時所得、雑所得等に分類され得るが、所得税法上、不労所得という分類は存在しない。これは、理由を問わず全ての収入から法が認める必要経費を差し引いた残りを所得として扱っているからである。なお、その所得の内、所得税が課税されない扱いになる所得を非課税所得と呼ぶ。

フローリング

木質系材料を用いた床張りの事を呼ぶ。

不動産取得税

土地や住宅等の不動産所有権を取得した際に、その不動産の所在する都道府県が課する税金の事。この場合の不動産は全ての土地及び建築物(新築・増築・改築)を含み、有償・無償、取得原因、登記・未登記に関係なく課税対象となる。

ペイロス

投資した資産の資産価値が下落する事。

ペイオフ

金融機関が破綻した時、預金保険機構に積み立てた保険金から預金者に一定額の払い戻しを保証する制度。現制度では1000万円迄とされる。

保存登記

不動産の先取特権の保存登記を指すが、一般的には土地や建物について初めて行う所有権の登記を呼ぶ。 所有権の保存登記は、登記簿の甲区欄の最初の用紙に記載される。表示登記は義務だが、保存登記は自由。但し、保存登記が無いと所有権の移転や抵当権の設定等の登記が出来ない。

ポートフォリオ

自らの資産を複数の金融商品に分散投資する事、又その投資した金融商品の組み合わせを指す。

ホルムアルデヒド

無色で刺激臭のある気体で、毒性が強く、水に溶けたものはホルマリンと言われる。フェノール樹脂、尿素樹脂などの原料となるほか、安価な為に、接着剤、塗料、防腐剤などとして広く用いられている。 建材や家具に使用されるホルムアルデヒドが原因となってシックハウス症候群を発症する事があるため、その濃度について指針があるほか、建築物への使用が規制されている。

ま行

マンション経営(Apartment house management)

マンションを所有し、継続的に賃料収入を得る事業を行うこと。

マンション管理士

管理組合の運営、建物構造上の技術的問題等マンションの管理に関して、管理組合の管理者等またはマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行う事を業務とする。マンション管理士になる為には、国土交通大臣等の実施するマンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録することが必要である。

水回り

住戸内で水を使う場所の総称。具体的には、キッチン、洗面所、浴室、トイレ等。

メーターボックス

配管や検針用のメーターがあるスペースの事。MBと略す。

メゾネット

集合住宅内の2階分のスペースを一部屋として使う住戸の事。立体的な空間構成が出き、一戸建てのような気分を味わえる。

免震構造

大地震による揺れをできるだけ小さくし、心理的恐怖感や家具の転倒等による災害を少なくする為に、建物の基礎と土台の間に防振ゴム(積層ゴム)を挿入するなどの構造を免震構造という。

モルタル

一般に、セメントと砂を混合し、水で練り合わせた塗り建材の事。主に床や壁の下塗り、仕上げ等として使われる。

や行

ユニットバス

壁・床・天井と浴槽を、硬質プラスチック等で一体成形した浴室形式。UBと略す。

床面積

建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積を呼ぶ(建築基準法施行令2条1項3号)。

用途地域

用途地域には12種類がある。それぞれの地域の性格に応じて建築物の用途規制が行われている。

浴室乾燥機

浴室に乾燥機がついているものを呼ぶ。雨の日や夜でも洗濯物が乾かせる。

ら行

ライフサイクルコスト(Life Cycle Cost )

建築・設計費用のような建物の初期投資に建物の維持費、改修費を加えた建物の一生を通じて発生する費用。

リノベーション(Renovation)

既存建物を大規模に改築・改修し、新築時の性能を超えるような高付加価値をつけるように再生すること。

利回り

投資元本に対する、利子も含めた収益の割合。「年間賃料÷販売価格×100」%にて表記。

隣地斜線制限

隣地高さ制限の事。 「建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長い程高くする事が出来る」という規制である。

ルーフバルコニー

マンション等で階下の屋根部分をバルコニーとして利用したもの。 ルーフテラスとも呼ぶ。 一般的には通常のバルコニーよりスペースが広いため、アウトドアリビングや屋上庭園・屋上緑化等に利用される事が多い。上階部分を後退させた設計の建物や、最上階に設けられている。

ルームシェア

貸主の了承を得て、一つの住戸を複数人で借り、共同生活を送る事。

レバレッジ(Leverage)

「てこ」を語源とした言葉。自己資金で購入した資産を担保に金融機関等から借り入れを行い、より高額な資産を購入することによって、利益率を高める方法。

レンダー(Lender)

金銭消費貸借契約時の貸し手側の呼称。

レントギャップ

住宅賃料の方がオフィスの賃料水準を上回り、高額家賃設定が可能な状態。

礼金

貸主に対して契約締結の謝礼的に支払うもの。地域的に習慣や差異があり、関東では通常家賃の2か月分。関西には礼金の習慣は無い。入居にあたっての預け金である敷金や保証金に対し、解約・契約終了時も返還されない。近年では礼金なしの物件も出て来ているが、一般的に物件の条件が良くない者程、礼金無しという傾向がある。また、家主が公的な資金の借り入れによって建築した物件は礼金が禁止されている。

レインズ(REINS)

Real Estate Information Network Systemの頭文字の事。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構(「指定流通機構」という)が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称である。流通相場等を不動産業者で共有。

レバレッジ効果

少ない資金でより大きな投資効果を図る事をいう。不動産投資の場合、借入金を用いて自己資金を減らす事により、ROEを高める効果の事。

ローン担保証券

金融機関が事業会社などに対して貸し出しているローンを証券化したもの。昨今の米国問題がこの一種。

ローントゥーバリュー(Loan To Value)

物件の価格に対する借入額の割合のこと。通称LTV。数値が高いほどハイリスクであると言われている。

路線価

毎年1月1日時点において、評価対象地の道路沿いに標準的中間画地を想定し、価格が概ね同一と認められる一連の宅地が面している路線(公衆が通行する道路のこと)について、その路線に面する宅地の1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示した者を「路線価」と言う。相続税や贈与税等を課す場合の財産評価などに用いられる。

ロフト

居室の屋根裏を利用したり、天井を高くしたりし、設けられた中2階の小スペースを指す。

わ行

1K

1部屋タイプの間取りで、居室とキッチンが分けて設けられているもの。居室2部屋+キッチンなら2Kと呼ぶ。

1R

1Room(ワン・ルーム)の略称。一部屋タイプの間取りで、居室内にキッチンが併設されているもの。

A~Z

A

ALC

(軽量気泡コンクリート)の事を呼ぶ。工場でセメント等に発泡剤を混ぜて、高温高圧の状態で養生したコンクリート。その特長として軽量であり強度がある。耐火性や遮音性にも優れていることが挙げられる。

B

BSアンテナ

BSとは、broadcastingSatellite(放送衛星)の略称。お椀の様な回転放物面(パラボラ型)の反射板を利用し、静止軌道上の放送衛星からの電波を一定方向に集中させて受信する指向性の強いアンテナ。住宅では衛星放送を受信するアンテナとして用いられる。

C

CATV

ケーブルテレビジョンの略。有線テレビ放送の為、電波障害等による映像の乱れが無くクリアーである。最近は同軸ケーブルや光ファイバーを利用してインターネット事業を展開し主力事業になりつつある。

CSアンテナ

CSはcommunications satellite(通信衛星)の略称。静止軌道上の通信衛星を利用して受信するアンテナ。

CF(Cushion Floor)

Cushion Floor(クッションフロア)の略称。

E

EV

エレベーター(Elevator)の略称。

J

J-REIT

日本版REITの事。不動産を運用投資対象として、投資家から集めた資金で賃貸不動産等を購入し、賃貸料や売却益を配当として投資家に分配する投資信託。

M

MB

Meter Box(メーターボックス)の略称。玄関の脇等にある配管や検針用のメーターがあるスペースの事。

P

PML(Probable Maximum Loss)

地震保険の付保の有無にも使用される、地震により建物が被る最大損失率を示す指標。ピーエムエルと呼ばれる。

S

SOHO

Small Office Home Office(スモールオフィス・ホームオフィス)の略称。小さな事務所や自宅を利用したワークスタイルの事。

U

UB

Unit Bath(ユニット・バス)の略称。壁・床・天井と浴槽を、硬質プラスチック等で一体成形した浴室形式の事。

W

WCL・WlC

いずれもWalk-in Closet(ウォークイン・クローゼット)の略称。人が立ったまま出入りできる収納小部屋の事。

株式会社TFDコーポレーション
東京都港区赤坂4丁目2番6号住友不動産新赤坂ビル8F
TEL:03(3582)2111(代表)

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